[摘要] 新冠疫情来袭，有关疫情下房屋租赁的问题也摆了上来。 新型冠状病毒肺炎疫情是否构成了不可抗力？ 此次疫情中，所有房租都可因“不可抗力”减免吗？
新冠疫情来袭，有关疫情下房屋租赁的问题也摆了上来。
新型冠状病毒肺炎疫情是否构成了不可抗力？
此次疫情中，所有房租都可因“不可抗力”减免吗？
受疫情影响企业可否要求减免租金？
受新型冠状病毒肺炎疫情影响，天水经济、商业、企业运营、百姓生活等方方面面都受到了影响，为防控疫情，各行业复工延迟，房屋租赁、商铺租赁市场难免出现一些引发争议的问题，疫情当前，承租方向房东主张减免租金，在法律上是否可行？了解相关法律问题，维护自己的合法权益，广大业主、房东与经营者携手，才能共度难关。
关于此次疫情之下所涉及的典型房屋租赁问题，听听专业律师怎么说。
01 新冠疫情是否属于不可抗力？
律师说法：
新冠疫情属于不可抗力。《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定：“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
02 不可抗力”（疫情）发生后，有什么法律后果?
律师说法：
两种法律后果：
1、解除合同；
2、减轻或免除法律责任
《中华人民共和国合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
《中华人民共和国民法通则》百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的， 不承担民事责任， 法律另有规定的除外。”
但以下几点需要注意：
1、不能履行的合同包括完全不能履行、部分不能履行和不能按期履行。如果不可抗力只导致部分不能履行，其他部分仍应履行；如果只是影响按期履行，当事人仍应适时履行。
2、确受其影响而不能履行的部分才能免责。根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任，而不是发生不可抗力就可以主张免除全部责任。
3、当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，而仍应承担违约责任。
4、法律对遇不可抗力也不能免责有特别规定的，依照该规定不能免责。如在客运合同中，承运人对因不可抗力造成旅客人身伤害的，仍要承担赔偿责任。
03 此次疫情是否符合租赁合同解除条件？承租方或出租房单方解除合同是否构成违约？
律师说法：
第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”
04 受疫情影响企业可否要求减免租金？主要有几种情况？
律师说法：
大家应该首先关注一下当地政策。除去政策因素外，企业可从以下法律角度进行维权。
首先，对于租赁房屋的用途为用于生产经营，已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的的，则应当免除租金。
其次，因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的，或受疫情影响明显减少甚至亏损的，也可请求减免部分租金。
对于承租其他经营用房的，在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的业主或企业，呼吁政府部门给予一定的资金补贴。
律师说法：
此次新型冠状病毒感染的肺炎疫情的大面积爆发，属于突发公共卫生事件，如承租人租赁的商铺根据防控要求暂停营业或关闭市场时，可以根据公平原则，向出租人提出减免暂停营业或关闭市场期间的租金，并经双方协商一致后，签订书面补充协议。
06 此次疫情中，所有房租都可因“不可抗力”减免吗？
律师说法：
因疫情导致的不可抗力因素是的。
但是想要在法律关系中采用不可抗力依据作为减免租金的法律依据，我们认为是相对的，是有条件的，大致分为以下几种情况：
1、对于租赁房屋或场地有经营性质的，但已有国家部门的行政管控，不可使用或经营，则应当免除租金（合同目的不能实现的，可以要求解除合同）；
2、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可以要求减少部分租金；
3、租客仍继续使用有经营性质的场所，但在经营过程中没有出现亏损且正常经营的，不可要求减免租金；
4、租客在疫情期间使用用于居住功能的房屋，不可以主张减免租金；
5、租客在疫情期间无法使用用于居住功能的房屋，可以主张减免租
租金减免情况一览表
07 承租方迟延向出租方交付租金是否构成违约？
律师说法：
根据公平原则，我们认为合理期限内的延迟交租不应当承担违约责任。所以，因疫情原因适当迟延履行合同义务的不承担违约责任。
08 因此次疫情而停止营业的商铺，若出租人不愿意减免租金，承租人起诉到法院，其请求是否能够得到支持？
律师说法：
此次疫情与非典相似，对于是否减免租金，应依据相关法律进行裁决。
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