[摘要] 今天的中国房地产行业对存量的重视超过了以往的任何时候。无论是政府、企业、还是个人消费者都开始越来越多地成为存量市场的参与者。在这股潮流中，随着国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的出台，建设用地二级转让市场正逐步从市场自发进行、缺乏规范化管理的混沌局面走向由国家顶层
今天的中国房地产行业对存量的重视超过了以往的任何时候。无论是政府、企业、还是个人消费者都开始越来越多地成为存量市场的参与者。在这股潮流中，随着国土资源部《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的出台，建设用地二级转让市场正逐步从市场自发进行、缺乏规范化管理的混沌局面走向由国家顶层设计直接推动、构建交易新秩序的历史发展新阶段。这种新阶段的到来，将在一定程度上改变我国建设用地市场的供需结构。
今天的中国房地产开发企业已经从依靠多城开发扩大经营规模转变为有选择地在重点城市进行重点开发以实现规模化。新的规模扩张方式在土地一级市场面临不确定性的背景下，主动出击通过二级市场补充土地已成为许多有“雄心壮志”开发商的选择。
01
建设用地转让市场的重要性日益显现
▌二级市场迎来新一轮频繁交易，收购成为企业扩大规模新的增长路径
从近两年的实际情况来看，当一级市场供给减少，需求增加后，在一级市场上无法得到满足的部分市场需求就会转向二级市场。2015年以来，房企之间的合作兼并掀起了一个高潮，前20强房企几乎每家都有合作兼并的动作。整体来看，通过并购项目或公司间接增加土地储备的方式，成为扩张型房企进入市场的新战术。从已有的企业实践来看，通过收购、并购聚焦核心城市优质地块，追求与合作方企业和产品上的协同，同时平抑部分高价取得土地的成本已成为企业追求规模扩张、分散风险的新方式。
从长期趋势来看，一线城市二级市场较一级市场有扩大规模的趋势，一级市场受限于土地资源的稀缺性，经过长时间开发，城市核心已基本没有增量土地供应。特别是城市化率已经较高的地区，在严格控制新增建设用地的背景下，一级土地市场的增量已非常有限。就一线城市而言，一方面是一手土地资源供应的缺乏，另一方面是一线城市销售市场的良好表现，这两种因素将直接导致开发企业未来的土地拓展重点逐步转移到二级土地市场。
图：2005-2016年一线城市住宅用地成交情况（招拍挂）
从企业运营的角度来看，“原材料”土地价格波动范围过大对公司生产成本的影响越来越大。由于开发企业从拿地到销售存在着较长的时间差，如果市场供应态势发生较大变化，价格波动超出预期，公司持续盈利能力将面临较大风险。近年来，土地一级市场招拍挂对参与方的决策时间有了更高的要求，企业如何在较短的时间内基于理性的决策应对竞争者的报价成为无法回避的难题。二级市场由于在拿地过程中有更充分的时间研判土地的价值和价格，其价格形成更加反应市场现实情况和供需双方的实际情况，企业后期的运营风险也相对可控。
图：2011-2016年300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率
图：2011-2016年各级城市住宅用地成交楼面均价同比及溢价率
从近两年的情况来看，一线城市土地多由大型企业获取，中小型企业逐渐失去参与权，唯有转向存量市场寻找机会。如图所示，2015年至2017年1月，民营房地产企业在北京获得的土地面积仅占27%，上海这一数据较高，但仍然未及五成。这表明，近两年大量的土地集中到了央企、国企和大型企业。普通民营企业如果没有强大的融资能力根本无法在一级市场获得土地。
图：2015年至2017.1在京、沪拿地企业性质(按拿地面积分)
建设用地转让二级市场迎来试点新阶段
日前，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点做出部署。新政策指导下建设用地使用权二级转让市场的供需规模有望实现持续性扩容。
一般认为，有利于促进建设用地使用权转让市场供需规模扩大的核心因素主要包括三个方面。一是初始环节的产权明晰，二是中间环节的税收激励（正向、负向），三是全程有效的信息呈现。有了清晰的产权证明，不同类型的土地才能分门别类地进入不同的交易市场，价格也因产权类型不同而形成差异。有了中间环节的税收激励才能对供需双方的“账本”产生新的影响，企业决策的环境才会本质性地发生变化。而信息的通畅则是在产权和税收发生作用后，为扩大规模、降低交易成本所必备的基础条件。
因此，此次大面积试点方案对这三个核心问题均进行了重点的强调，通过明晰产权、调节税收、搭建信息平台等，促进建设用地二级转让市场的逐步完善。
（一）产权更加明晰：借助不动产统一登记的全面实施，不同类型土地的权属登记将更加完善。一直以来，二手地交易的复杂程度要远远高于一级土地市场，更加明晰的产权有助于这部分存量土地的盘活，同时也降低了土地受让方的信息不对称风险，使需求方更愿意通过二级市场获得优质土地。从实践中的情况来看，手续齐全、股权结构清晰“干净”是开发企业在土地拓展中考虑的核心要素。
（二）税收调控更合理：一方面当前试点运营地区从严征收土地闲置费将加重土地闲置行为带来的负担，另一方面后期如果能够做到转让税费下降对供需双方交易意愿的提高均有正向的影响。从以往的经验来看，造成部分土地闲置的核心原因除了产权上的障碍之外，闲置成本较低也是主要的原因之一。此外，目前土地转让税费种类较多，如果后期要形成更强的转让激励，在转让环节进行更有针对性的税收调控也将促进整个市场交易活跃度的提升。
（三）企业搜寻匹配效率更高：鉴于土地二手市场的优越性，企业通过各种渠道在二手市场找地的现象已非常普遍。然而，就目前来看，相较于土地一级市场的信息公开程度，土地二级市场的信息公开方式仍然有较大的局限，这就催生了市场上不同信息平台的出现。企业如果要更好地寻找到土地，除了参考网络上的土地转让市场挂牌信息，往往只能通过一定的“圈子”寻找到有意向的土地提供方。由于各项交易信息缺乏透明性、政府监管存在漏洞，导致部分企业需要安排大量的人力、物力、财力进行二级土地拓展。未来，通过搭建性的土地信息平台、交易平台有利于实现供需双方的高效匹配。
同时，专业中介组织的发展也将大大提高房地产企业的搜寻匹配效率。随着建设用地使用权转让试点地区相关细则的出台，未来将有更多规范性、专业性的中介组织进入市场，在市场交易中发挥桥梁作用。
此外，试点方案进一步提出“完善土地分割转让政策，探索土地分割转让措施，明确分割条件，规范分割流程”。从现状来看，部分土地由于体量巨大，整体转让不利于价格发现，不利于实现协同，也给市场上的目标受让群体在资金方面造成较大的压力和后期运营的风险，而分割转让能够很好地解决这个问题，这提高了企业与地块的匹配度，建设用地使用权交易市场的“菜篮子”品种也将更丰富，这对土地供需双方来说都是明显的利好。
03
土地二级转让市场的特点及新阶段房企的机遇
▌哪些地区、哪类用途市场活跃度较高？
为了分析不同地区土地转让市场的活跃度情况，我们根据房天下土地网的挂牌数据，对不同省份及城市的数据进行统计，统计时间为2016-2017.1，统计结果如下：
➤热点区域：东北较冷门，中西部分量重
从区域分布来看，除东北挂牌量较少之外，环渤海、长三角、中西部在统计周期内的土地转让挂牌量分布较为均衡。值得注意的是，中西部地区土地二级市场的供应热度较高，这可能与日益活跃的中西部部分城市的经济有关。
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从不同省份的情况来看，广东、江苏、上海、北京地区作为传统的经济发达区域，土地转让市场的活跃程度也较高。活跃程度较高的地区相应的供应潜力也较大。
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从数据统计结果来看，2016年至2017年1月，土地二级转让市场交易较为活跃的主要是住宅用地、工业用地。这表明，这也说明企业在后期土地拓展的过程中在住宅用地领域面临着较好的供应环境。
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近两年的土地市场整体特征体现为量减价增，特别是一线及部分二线热点城市，整体上拿地成本并不低，在未来房地产市场整体调控政策逐步收紧的趋势下，融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，后续既要考虑融资的问题，也要考虑土地开发成本的问题。因此，在企业对外界市场环境预期发生变化时，由于不同企业之间资金实力、土地开发能力、品牌溢价能力的差异，不同企业手中的存量土地也将会面临重新的归集和分配，市场环境变化带来的企业经营现状以及对未来预期的改变正是进一步促成这种变化的因素。
从当前的政策来看，一方面热点城市限购直接影响了开发商的销售现金流，另一方面，针对热点城市的融资限制也逐步升级，企业的资金压力逐步增大。
继2016年热点城市限购政策持续出台之后，近日中国证券投资基金业协会13日发布“备案管理规范第4号”文，禁止私募以5种形式参与16个城市房地产投资。对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行规范。自去年8月份以来，针对房企的资金监管逐步趋严、融资渠道持续收紧。本次政策出台后，房地产融资渠道基本被堵死。
结合前期出台的相关政策来看，房企融资环境已在持续收紧，部分房企资金链将逐步遭遇流动性压力。一是前期拿地较为激进的企业，如果后续市场无法支撑其销售现金回流，再加上本身产品开发和运营能力有限，必然形成巨大的财务压力；二是融资渠道较窄，在前期市场热度较高时未回流大量现金、未完成相应融资计划的中小开发商（民营企业为主）将造成直接冲击。
然而，对前期销售业绩良好，且顺利、大量完成了融资的大型房企来说，由于其自身融资工具的多样性，再加上前期融资余额能够对资金收紧进行适度的应对，腾挪空间也比较大，政策效应重新形成的市场格局将使部分城市地块转让可能性增加。
（编辑：159357）
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