[摘要] 房地产是 重要的行业，关联效应大，不仅影响房地产本行业的 和销售，也会带动上游产业。总体来看，无论是从生产、支出，还是税收方面，房地产行业的重要性都不言而喻，因此必须承认，房地产市场的稳定健康发展对经济社会发展至关重要。
房地产是 重要的行业，关联效应大，不仅影响房地产本行业的 和销售，也会带动上游产业，比如钢铁、水泥等生产资料行业的发展，还会带动装修、家电甚至汽车等下游行业。根据许宪春测算，2013年我国房地产生产活动创造的增加值占GDP的比重达15．3％，房地产开发 和房地产消费合计占支出法GDP的比重达13．7％，房地产行业税收占总体税收的比重达13．0％。总体来看，无论是从生产、支出，还是税收方面，房地产行业的重要性都不言而喻，因此必须承认，房地产市场的稳定健康发展对经济社会发展至关重要。
2014年三季度以来，我国宏观经济下行压力加大，针对房地产市场持续调整降温，销售面积和销售额双双下降，库存面积不断攀升的困难形势，国家在随后的两年时间内多次出台房地产信贷、财税等优惠政策，意在活跃市场、提振信心、促进房地产市场平稳发展。2016年更是将房地产市场去库存作为年内供给侧结构性改革的五大重点任务之一。在调控政策的上半周期中，主基调是放松，房地产市场也明显回升向好，销售速度加快，库存规模实质性降低。2016年房地产市场更是呈现出量价快涨的局面，重现了2005年和2009年时的火热行情。该阶段的系列优惠政策主要有：一是房贷政策执行“认贷不认房”。二是普遍降低房贷首付比例，尤其是大幅降低居民家庭首次购买普通住房的商业性个贷首付比例。三是降低房产交易的契税税率。四是个人卖房营业税免征年限“5改2”。总结起来，主要是降低了入市购房的门槛，改善了房贷的可得性，以及减轻了房产交易的税费成本。
但是，房地产市场调控的副作用也伴随而来。多个重点城市的房产价格出现过快上涨，资产泡沫风险加大，已经影响到社会经济的平稳发展和群众的切身利益。自2016年9月开始，在 的指导下，21个重点城市纷纷出台房地产市场调控措施，意在控制房价过快上涨势头，促进房地产市场稳定健康发展。在此轮房地产市场调控政策的下半周期，主基调是收紧，重点城市的房地产市场也明显降温。该阶段主要的收紧政策有：一是重启针对户籍和常住人口的住房限购政策；二是收紧个人房地产贷款，普遍提高二套房贷款比例；三是严查楼市场外配资、 等乱象。
二、当前一轮调控政策的效果评估
客观评价当前一轮房地产市场调控政策的效果，可以总结为：房市成为2016年经济增长的主要拉动力量；实质减少了商品房库存规模；激发商品房销售全线加快；导致热点城市房价过快上涨。
(1)房市成为2016年经济增长的主要拉动力量。2016年，房市和车市成为实际上保障经济稳定增长的大支撑点。从前三季度看，房地产业增加值增长8．9％，同比加快5．3个百分点，上拉国民经济增速0．32个百分点。进一步考虑到房地产业对其他产业的间接带动，保守估计拉动作用将提高一倍以上。
(2)实质减少了商品房库存规模。受商品房销售加快、土地购置面积下降的带动，商品房整体库存规模出现实质性减少，去库存取得一定效果。以可售口径衡量，2016年9月末，商品房广义库存为26亿平米，较去年同期减少近4亿平米，较去年年底减少2．5亿平米。库存规模属于 数，比去库存周期更能够反映去库存的效果。但是也应该看到，商品房库存规模的 量仍然较大，按照库存中商品住宅比重为70％、人均住房面积35平米计算，可供5194万人居住，远超出年均新增城镇人口2000万左右的需求。同时，商品房去库存周期明显缩短。商品房去库存周期是一个相对数，取决于库存积累速度和销售速度的快慢关系，2015年以来商品房销售面积的规模和增速均高于同期商品房竣工面积。2016年9月末，以可售口径、累计平均销售速度衡量的广义去化周期为22．2个月，较去年同期缩短10．5个月。
(3)激发商品房销售全线加快。2016年以来，商品房销售速度明显加快。 1—9月份，商品房销售面积达10．5亿平米，增长26．9％，较去年同期大幅提升19．4个百分点。与2015年商品房销售加快主要集中在一线城市不同，2016年前三季度范围内无论一线、二线、还是三四线，各地的商品房销售速度都明显加快，其中一线城市销售面积增长15．1％，二线城市增长34．3％，三四线城市增长24．7％。正是受益于全方位的销售加快，各地区的商品房库存都有一定程度减少。
(4)导致热点城市房价过快上涨。2016年以来，一线、二线城市房价过快上涨加大了房产价格调整风险，扭曲了金融资源的配置方向。9月份，4个一线城市新建商品住宅价格同比上涨31．9％，21个二线城市新建商品住宅价格同比上涨16．8％，厦门、南京、合肥等热点城市同比涨幅超过40％，上海、深圳、北京等热点城市同比涨幅超过30％。房价过快上涨严重透支居民消费能力，并对三线城市资金产生“虹吸效应”，增加区域房地产市场矛盾。此外，房价过高不利于人才流入和实体产业发展，影响城市未来竞争力。二季度以来，多个热点城 陆续重启限贷限购政策，以遏制房价非理性上涨势头，实现稳房价稳市场，避免“大涨大跌”风险。分析部分热点城市房价过快上涨的主要原因，一是长期的土地供应偏紧导致房市供小于求的势能持续积累。我国城市土地供应市场基本由地方 垄断，垄断供应的后果常常是供给相对不足。二是此轮房地产调控政策的放松力度较大，有利支持了首套房刚性需求和改善性需求的集中入市，成为热点城市房价过快上涨的元动力。三是商品房供求存在时间错配的产品特性。商品房供应存在2—3年的建设周期，而购房需求激发是即时的，容易导致短期内房价因供求紧张而过快上涨，这在热点城市的局部区域、部分地段的商品房市场上表现得更加明显。四是场外配资、等不规范融资实质上破坏了住房信贷政策，为投机性购房需求提供了便利，助长了房市 行为。五是 的羊群效应和舆论炒作相互推波助澜。
三、房市调控应更加注重供给侧
如前所述，我国城市土地供应市场基本上是由 垄断的，这种垄断供应模式导致了住宅用地长期处在紧平衡的状态。通过收集整理北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、郑州等8个热点城市的近六年住宅用地供应计划和执行情况，研究后发现：一是这些城市的土地供应计划在近几年内并没有较大的波动，但的确存在着略微收紧的趋势。二是在大部分城市、大部分年份中，土地供应计划的执行情况不容乐观。三是优先供应保障性住房用地，商品住房供地的执行率则相对偏低。
尽管各级 的土地供应计划是公开的，但目前为止土地供应执行情况却没有要求公开，因此只能收集整理到零星的土地供应执行情况信息。(1)北京市的住宅用地供应计划落实情况较差。2010年—2014年，北京市住宅用地计划完成程度分别为101％，75．9％、68．7％、108．1％、72．4％。其中，2011年和2014年的商品住宅用地完成程度仅分别为49％和51．7％。(2)上海市的住宅用地供应计划落实情况较好。2013年—2015年，上海市住宅用地计划完成程度分别为84．7％、88．1％和101．8％。(3)2011年深圳市住宅用地计划完成程度为90．4％。
分析住宅用地供应计划执行情况不理想的原因，主要有：(1)住宅用地供应预测客观上存在着不确定性。一般地方 在年初制定住房供地计划时，会参考年内经济发展、 增长、房地产市场等的预期情况，来确定年内的住房用地供应量。由于经济运行的复杂性和认知的局限性，很难保证供地计划能吻合年内的房地产市场形势。
(2)重点城市的建设用地供应来源构成中50％以上都是存量建设用地，客观上增加了按计划供应土地的难度。存量建设用地涉及到街道办事处、村委会、拆迁户、农民等不同主体的利益再分配，往往因利益主体协调难度大而影响土地的及时有效投放。
(3)地方 存在控制土地供应量、推动地价上涨的内在激励。地方 通过国有建设用地出让可以获得可观的土地财政收入，而且地方 对卖地收入的使用具有相对更大的自主权，也能够更多地服务本市居民和当地的经济建设。在建设用地指标有限的情况下，地方 为了获取土地收益大化，存在“饥渴供地”的激励，造成住宅用地供不应求。只有当 出手干预时，才会临时调整土地供应结构(增加住宅供地)，并且更多的是在第二年适当增加住宅土地供应。更确切的说，地方 对土地财政的依赖大大增加了政策出台的滞后性，强化了地方 房地产市场调控的惰性，不作为和被动作为多、主动作为少。
四、推进房地产的供给侧改革
此轮房地产市场周期，以刺激需求的调控政策为始，当下又主要依靠抑制需求的调控政策来稳定市场。摆脱房地产市场的“治乱循环”，需要更加注重从供给侧施策，推进房地产的供给侧改革。
一是完善住宅土地供应制度。加强住宅土地供应信息公开力度，各级 要主动及时公布以住房为主的房地产供地计划执行情况，对未能落实的供地要给出解释说明。加大对住宅用地供给计划年度执行程度的考核监督力度，增强计划的可操作性和严肃性。研究推广城乡建设用地增减挂钩置换出的建设用地周转指标跨县域流转试点。
二是推进公共资源分布均等化。公共资源的极化分布，一方面导致热点城市人口疏解困难、大城市病突出，另一方面导致中小城市人口吸纳能力偏弱、发展动力不足。 要通过优化公共资源的配置，适当增加中小城市公共产品和服务的财政投入，引导中小城市发展壮大和人口回归合理流动。要积极推进财政体制改革，增强县级 、镇级 的财政自主能力，推动当地经济社会发展。
三是加快推进户籍制度改革。除极少数超大城市外，全面落实农民工 、居住证管理等户籍制度改革，支持农民工进城 ，加快农民工市民化进程。统筹推进户籍制度改革和基本公共服务均等化，不断扩大 、就业、医疗、养老、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面。
四是完善房地产相关财税制度改革。改革现行房地产税收制度，建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，尤其是完善保有环节的房地产税收制度。规范国有土地出让收入管理，因城乡建设用地增减挂钩而产生的土地 要全部返还农村，支持农村人居环境改善和美丽宜居乡村建设。
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