[摘要] 房地产著名评论人徽湖先生将目光聚焦在了天水，用他丰厚的地产经验、独到的眼光和犀利的文笔，从宏观的角度对天水房价及城市发展进行深入的剖析和思考。那么，就让我们来看看徽湖先生究竟是如何看待这个问题的。
天水的房价问题一直是我们普通百姓心中的一块病，房价高，涨速快似乎已成为这座魅力古城的标签之一。还记得2006年时，平均房价还不足2500元/㎡，而截至2015年12月时，调查数据显示天水房屋均价已突破8000元大关，短短十载，涨幅可见一斑。相较于周边城市来说，天水的房价和收入比例总是显得那么的突出，是什么样的原因造成了这样的反差？又是什么样的原因使得天水的房价居高不下呢？
徽湖——国内海外投资置业研究专家，北京交通大学MBA，北京大学房地产经理人研修班特聘讲师，CBSA国际注册策划师，房地产注册经纪人，房地产著名评论人。一直活跃在房地产实战的前线，坚持一支秃笔写遍天下房事，坚持自由精神和独立思考。以文笔犀利、观点独到，看问题切中要害闻名地产界，其房天下等博客深受读者喜爱，为广大购房者解决了数千置业难题。
（著名评论人 徽湖）
这次，徽湖先生将目光聚焦在了天水，用他丰厚的地产经验、独到的眼光和犀利的文笔，从宏观的角度对天水房价及城市发展进行深入的剖析和思考。那么，就让我们来看看徽湖先生究竟是如何看待这个问题的。
在中国经济的版图里，甘肃和青海西藏一样，属于被遗忘的角落。但是在甘肃天水这座城市，房价却超过国内大多数同级别的城市很多。在陕西宝鸡，普通住宅售价也就4000-5000元/㎡，即使在省会兰州，除去核心区不谈，普通城区的价格也就在6000-8000元/㎡。但天水的商品房，大部分的价格都在8000元左右，真是让人大跌眼镜。那么很多人就会问，天水的房价为何这么高，究其原因，主要有以下三个方面：
首先是天水市的有效建设用地太少。熟悉天水的人都知道，这座城市南北侧都是高山，一条藉河穿城而过。整个城市想一条长长的裤腰带，城区规模有限，可供开发的建设用地太少。所以这里的官员比较苦逼，不像其他城市，这一届领导上任可以搞个新城建设，下一届领导过来，可以搞一个工业园。但是在天水，虽然有成纪新城，也有工业园，但基本上都是弹丸之地。如此看来，不是官员不想折腾，而是实在没有地方可以折腾。
所以在天水，建设用地尤其是住宅用地，显得和大熊猫一样稀缺，大熊猫稀少是因为繁衍后代能力有限，而天水土地稀少是因为城市空间几乎无法拓展。稀缺则意味着昂贵，这里住宅土地拍卖价格可以高到千万一亩就显得稀松平常了。由于住宅开发前景良好，近两年吸引了一批国内前十的开发商抢驻天水。其中2016年5月，碧桂园就以7.82亿的高昂成本获得了进军天水房地产市场的通行证。
第二个原因就是天水市下辖的区县的人口溢出，造就了天水房地产市场的繁荣。天水气候温润，四季分明，号称陇上江南，全年都有瓜果供应。是国内尤其是西北区域不可多得的养老旅游城市。在兰州上班，去天水养老已呈共识。近几年，甘肃省城镇化进程加快，虽然天水市城镇人口不到150万人，但加上自身2区和下辖5县总人口达到500万人。由于下辖县市资源矿产众多，改革开放以来催生了一大批富人，这些人成为天水房地产市场尤其是高端住宅市场重要的需求力量。
在此背景下，在天水房地产市场，高端尤其是别墅产品就变得特别畅销。同时人口密度也丝毫不比一线城市差，因此住宅市场还处于向上走强的阶段。如果说国内大部分城市尤其是三四线城市已经处于商品房严重过剩的年代，那么天水的市场相对就要健康许多，这也是为何越来越多的致命品牌开发商要进军天水的主要原因。其他城市的房地产黄金十年已经结束或早已结束，但天水楼市的好日子还可以延续一段时间。
第三个原因就是天水机场的存在，极大的影响了天水市的城市规划和土地利用效率，客观上造成了土地供应的进一步缺失。机场位于天水市秦州和麦积两区的连接线上，这里的建筑层高受到了极大的影响。虽然近年来新的机场已经开始选址建设，但旧的依然在投入使用，主要涉及到军用目的，因此这座城市和福州一样，因为机场位于城市中心区，所以对城市的影响不是一星半点，当然开发商会因此从房价上受益良多。
上述三个原因造就了天水市房价的迅速上涨。那么很多就会问，天水市的房价究竟能够上涨多少？笔者在这里斗胆预测一下，在央行不断放水、通胀加速，城市化进程不断加快，再加上品牌房企的推波助澜，相信2016年天水市商品房均价突破万元大关，基本上没有什么难度，甚至在不远的未来，5年内房价翻番，每平米达到2万元肯定也是能够实现的梦想。人有多大胆，地有多大产，这决定不是浮夸吹牛，而是活生生的现实。
当然随着房价的不断上涨，天水市的城市基础设施也迫不及待的需要提升。停车困难，城市道路拓宽是急需解决的问题。要从根本上解决城市发展的问题，必须从两个方面下手，一是尽可能的将机场迁出天水市。二是在天水修建绕城高速几乎不可能，因此建议修建一条城市高架路，让经过这里的货车直接穿城而过，不要逗留。只有做到这两点，城市空间才有可能拓展开，城市环境才能相对得到改善。
（编辑：天水房天下）
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