[摘要] 始于去年下半年的这轮房地产调控政策，余波至今未平。在热点城市周边及核心二线城市，房地产调控政策出现一定程度的收紧，已是事实。
近日，北京市通州区、环京区域的“北三县”和南京均传出收紧调控的消息。经记者多方求证，南京的调控政策终被坐实，并将出台包括“限价令”在内的一系列调控措施。
南京设12%“涨停板”
近期的政策收紧传闻，主要集中在北京、环京区域的“北三县”、南京三地。
南京市于4月21日传出“商品房限价”的消息，经记者多方了解获悉，限价政策已经写入南京的调控中，将于近期出台。
其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”
当地开发商向记者表示，南京市的商品房价格由物价局批复，近期明显感觉审核更为严格。很多房地产项目上报的价格未被批复，而不得不推迟开盘时间。
而随着通州区正式升格为“城市副中心”，北京市拟对通州区域的商住项目实施限购政策，且首付比例有可能大幅提高。记者从通州区产项目证实了此消息。若终成真，作为楼市调控政策为严厉的区域，通州楼市调控将进一步升级。
有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方政府自行调整。在政策思路上，虽然整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。
调控思路渐变
这种变化与楼市的区域分化特征关系密切。近期以来，热点城市出现市场供应不足，但成交旺盛的现象，库存不断告急；以三四线城市为主的非热点城市则供应过剩，成交低迷，去库存压力大。
根据国家统计局的数据，今年3月，70个大中城市中，新建商品住宅价格的同比涨幅顶点为62.5%，冰点为下降3.8%。
上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。
就南京而言，3月南京新建商品住宅价格环比上涨3.5%，仅次于合肥、上海、深圳三地，并已连续13个月上涨。同比涨幅高达17.8%，仅次于北京、上海、深圳三个一线城市。
分析人士指出，此轮房地产市场火爆的区域，主要有一线城市的周边区域，如环北京的廊坊市，环上海的江苏昆山等。另外还有东部核心二线城市，如南京、苏州、厦门等。
此外，据记者了解，在“北三县”和南京、苏州楼市中，投资需求的比例都在不断扩大，甚至有大量的外地投资者进入。在股市波动较大、有效投资渠道不足的情况下，资金涌入热点城市的房地产市场，进一步加剧了城市之间甚至城市内各区域间的市场分化。
分析认为，未来热点二线城市出台约束政策的可能性很大，南京、合肥、厦门等城市都有可能在近出台政策。就政策手段而言，除“限价令”外，还可能包括收紧信贷、加税、增加土地供应、打击场外配资，等等。
值得注意的是，由于“限价令”等政策带有强烈的行政色彩，因此分析人士指出，虽然这些政策能够使市场迅速降温，但并不利于市场的长远健康发展，在市场环境真正改善之时，应选择适时退出。
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