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全国房地产策划专家纪博泷小谈天水房地产现状

天水广电网   2015-06-10 09:31

纪博泷简介

西安人 房地产策划专家 国家人才库注册专家 从事房地产操盘12年,操盘面积2000万平米,操盘项目涵盖住宅、商业、专业市场、传统百货、写字楼物业类型共30余个,在陕西地产界属于著名职业地产操盘手,尤善困境项目方案解决。专业论著30余万字散见于各类媒体,策划编辑《时间财富 超速成功》、《时间=财富》等3套营销书籍,受聘于西北工业大学、西北大学、长安大学、陕西师范大学等著名院校16所高校,开讲房地产营销、广告营销创意等课程。

2014年11月受聘于天水宏安地产公司,任职后,搅动天水市麦积区整个楼市销售竞争环境,连续3各月稳居成交榜首,创造2014年房地产停盘项目二次销售启动单天成交12套记录。

2015年4月,因其操盘体量、策划价值、理论著述等业绩,被中国策划研究院、中华策划师协会两家权威行业单位联合评定为“房地产策划专家”,被推举进入国家人才库、智库中国并入档其主要操盘业绩。

以下是天水广电网对纪博泷先生的专访。

广电网、房产记者:首先祝贺纪老师获得地产专家职称。

纪博泷:谢谢。职称只不过是个肯定,只是证明了我的行业归属是房地产策划和操盘,有没有称号,都是用全部的知识和技能去工作,无非是苹果绿着叫青苹果,苹果红了叫红苹果,称号是个形容词,不是定语。

如果我做开发商就多是个青苹果。开发商承担的压力、运作、整合资源的能力不是常人能比的。

广电网、房产记者:纪老师的说法很形象。我也很认同,这些城市经营者的确是让人佩服。那您怎么评价天水的开发商?

纪博泷:天水市我不敢谈,只能说我看到的项目或者接触过的开发商给我的感觉。我在很多城市做过项目,同天水一样的四线城市(其实是五线哦)有过很多案例。总体感觉就是,还处于开发的初级阶段。天水的开发公司掌舵者,大多是原始积累完成后转入房地产行业的,从原先的作坊式、家族式管理模式还没有脱离出来,整体对土地价值研判和预测,对产品规划和产品定位还非常不专业,自身的再提高是靠着边开发边实习曲折成长的,对外脑和专业团队依靠的投入也不够,自身学习也很被动。大部分是抓小不抓大,过分依靠资源。

广电网、房产记者:那您觉得天水的开发商应该抓哪些工作?

纪博泷:建立一个专业团队,构架完善的管理体系是根本,这首先是观念的改变。在房地产领域,法务和财务是核心。法务规避风险,财务控制风险。财务主要是平衡开发、工程、营销的现金流,如果让老板去当采购员,那么这样企业就僵硬了,适当授权也是建立专业团队的基本要素,员工没有主动性,工作就不会有积极性了。

广电网、房产记者:很多人在我们网页谈论天水的房价走势和性价比,您如何看待这个问题?

纪博泷:谈论者其实在谈论房价。房地产没有走势,只有走高,尤其是天水。:政府土地放量不足,大部分项目为城改和插建型项目,地块小、土地熟化过程长、赔付成本高,这是成本主导;第二:货币持续贬值,材料、人工支出增大,尤其是近几年的人工费用,这是货币主导;第三:由于团队不专业,开发周期和销售周期拉长,重复性工作和管控浪费,这是生产主导,也是天水的普遍存在;三个因素哪一个都在增加,价格怎么下行。另外,房地产做为国家的基础行业,地方财政过度依赖,中央国税部分贡献值不可替代,政府不会让这个行业破产,多是良性引导。虽然你卖的是商品房,但中国不是完全的商品经济,房地产行业的计划和调控政策是密集的,你们应该很清楚,网站上隔三岔五就是一个地产新政。再看看周边的人,等掉价的现状是什么,要么没房住,要么错过佳机遇。

偶尔碰上哪个楼盘打折,不要以为是要掉价了,只是这一段这个项目需要钱,房子变成了快速融资产品而已,打折你就赶快下手,别等人家恢复原价了后悔。

性价比天水谈不起,没有几个有性价比的楼盘,大多还是价格比。另外,城市骨架越小的城市,市民对周边的忠诚度越高,工作、居住、朋友圈都要放在一个区域,公交系统也不发达。如果你愿意往周边延伸,天水还是有低价区域的房子。

广电网、房产记者:听您这么一说,我觉得特别有道理。也间接的给购房者做了一个指导,你能不更深入的给购房者一些选房的技巧呢?

纪博泷:我觉得这个问题要拆开来。一个是开发商要系统的研究购房人群,看他们的置业倾向;一是购房者要结合自身情况,理性选择。

刚才我说过,天水的开发很初级, 90%的项目没有性价比。原因还是团队不专业,设计规划方面的合作伙伴选择层次也比较低,生产出来的产品没有竞争力和前瞻性。

2008年以后,是房价飞速攀升的几年,也是开发商学习、成长、客户成熟、挑剔的几年,很多企业在这个过程中落后了。通过国家不断调整,投资客户逐步被挤压出去,现在90%是刚需客户和二次改善客户。这些客户的置业都是一次性,15年内不会有换房的可能性。从2012年以后,客户对产品的认知和需求发生了翻天覆地的变化。

刚需讲求实惠、附赠空间;二次改善讲求经济指标下的功能与舒适。所以2+1销售面积控制在95㎡以下,三室控制在110㎡以内,布局合理,没有过道、餐客合一、尽量多的做阳台和飘窗,这就是主流,天水市没有这样的产品,很落后,设计做的很别扭。

广电网、房产记者:您觉得天水开发的产品落后的根源在哪里?

纪博泷:我上面说了,开发商自身不学习,比较自负;第二是天水没有真正意义上的大开发商的冲击,没有危机意识;第三是专业团队的投入和重视都不够,没有人对前期进行把控,主要依靠开发商的眼光和规划设计单位,况且大部分合作的规划设计单位都是一年级水平。他们只管建筑规范和容积率的问题,不懂客户和市场,不动脑子,怎么能出来好产品?

还有一个为基础的问题,天水没有客户数据,各个项目分而治之,同行不互通信息。另外,政府这边的网站建设和数据更新特别落后,例如房管局、统计局等等,你要查询历年的GDP,或者其它经济指标,基本找不到,房管局也没有公示成交数据。

房产网现在开始做这个工作,是一大突破,是对天水的房地产市场重要的贡献。如果能将这个数据库整理出来,任何一个开发商在拿地、规划、产品设计、定价这几个决定性过程中,就能有支撑、有论据。没有客户数据和经济数据,你怎么考量市场,预测未来。

广电网、房产记者:你觉得天水的房地产市场会不会有更好的发展,怎样才能实现?

纪博泷:在西安的时候,同行聚会开玩笑,说“关天经济带”陕西的布点和经济带上的枢纽区域已经全部建成,天水只是出现在了陕西和西安电视台的天气预报上,带上没有。虽然是玩笑,也说明了一个问题,速度太慢。

“关天经济带”天水是西端的龙头,龙头都抬不起来,这个经济带就不完整,我相信几年内就会有改善。西兰动车的通行,十天高速、宝汉高速的贯通,都会对天水形成严重冲击和大幅带动,在这个过程中,当地开发商还有调整的时间。

关键是政府方面,要尽快提升一级开发的水准和速度,释放土地压力,把土地价格降下来,把城市感受做上去,否则宝鸡、汉中这些城市对天水的威胁会特别大,首先被冲击的就是商贸系统,但同时商业地产也会升级。

当前在建在售的项目,首先是去库存,因为价格和产品都没有优势的情况下,一定要干净脱手,下一个阶段就是与外来高手对话对阵的阶段,不能让尾盘拖后腿。

广电网、房产记者:你上面的一些行业评价我不是很了解,但是我觉得您一些批评性的观点会引发不同的质疑。

纪博泷:前几天你们网站转发了一篇我写给某广告公司老板的文章,底下有不同的评论。这是一个仁者见仁智者见智的交流平台,原本我只是想表达个人情感,没想到弄出了动静。相同的,关于地产的看法、建议、评论,每一个人的观点都有不同,但是你要敢于说话。我觉得你们现在搞这个人物专访就很好,让不同的声音都出来,真理越辩越明吗,我也希望一些质疑和批评,大家可以探讨。

私下里天水很多操盘手也聚会,我们在饭桌上都有争执,但是很愉快,大家畅所欲言,互相批评指正,这样对项目的发展和销售是有好处的,你能看到你自己没发现的错误,是好事。

下一期你们肯定还有其他同行的采访,例如水岸小镇的贾总,他的理论水平就很高,很有自己的见解。我很期待他们观点的出现,你们这个平台很好,天水就需要这样的氛围,无交流不成长。

广电网、房产记者:纪老师后想问一个采访发布后我比较担心的问题,就是您对天水地产有这么多的指正,为什么从西安来到天水,可能这个问题有点造次!

纪博泷:我是一个职业操盘手,哪里需要那里走。天水同样有来自北京、上海等地的同行,他们原来的城市比西安还要领先。我们来到这个城市不只是为了挑毛病,是来解决雇佣方的实际问题,同时交接圈内的朋友,共谋发展。这还有一个项目本身条件是否在我能操控的范围内,雇佣方老板是否能充分授权和信任的问题,一旦符合,与城市就没有关系了。

广电网、房产记者:感谢纪老师的采访配合,我们也会将这个平台做好,让大家都有不同的声音和意见,让真理越说越明。

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