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明年重心是县城 房价还得涨 农民抵押宅基地买房

金融深度   2017-12-25 16:35

[摘要] 今年以来,三四线城市房价不断上涨,到下半年已经是全面领涨全国楼市。二是三四线城市去库存主要依赖城市内部的常住人口,这些城市人口本来就在不断流失,如果把这些人的购房需求都转移到三四线城市主城区了,那下面县城的房子将很难找到足够的购房者。

今年以来,三四线城市房价不断上涨,到下半年已经是全面领涨全国楼市。参考70个大中城市房价数据,我们能看到,临近年末,涨幅有所扩大,11月份涨幅最高是1.9%,比10月份扩大0.2个百分点,而涨幅超过1%的城市数量为9个,乌鲁木齐(+1.9%)、湛江(+1.5%)、桂林(+1.3%)、西宁(+1.3%)、昆明(+1.2%)、呼和浩特(+1.1%)、大连(+1.0%)、丹东(+1.0%)、银川(+1.0%)。数量比10月份多1个。

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这样的情况在2018年会延续吗?大概率会的。

12月23日,全国住房城乡建设工作会议上,首次提到了“县城楼市去库存”。

之所以这样提,我认为有两方面的原因:

一是过去去库存主要集中在三四线城市主城区,而下面的县城动静不大。加息压力越来越大,留给下面县城的时间并不多了。

二是三四线城市去库存主要依赖城市内部的常住人口,这些城市人口本来就在不断流失,如果把这些人的购房需求都转移到三四线城市主城区了,那下面县城的房子将很难找到足够的购房者。而且就近完成城镇化,这也是一直以来所强调的,上面一直希望农村人就近进城,就近买房。

在这样的主基调下,明年房地产行业的重心将分为两大块。

其一是维持一二线城市房价的稳定,现有政策仍然会保持,集中大力发展租房,在租房供应上多下功夫。

建行在这方面的动作可以看出这方面的力度,一两个月前,建行推出“按居贷”,有需要的租房者可以申请租房贷款,3年一次性交房租,比按季度交房租要节省一点。下个月建行将在广州推行“存房贷”,这个措施就是鼓励那些手里有多套房的人主动出租自己的房子,换得的回报是一次性收取几十万的房租。

之所以出现这样的金融创新,还是因为新增租赁房源进度赶不上需求,无论是开发商的长租公寓还是集体用地盖的租赁房都还需要时间,但一二线城市强力调控,已经淤积了大量的居住需求,这些需求必须尽快转移,否则会削弱调控压力。通过金融创新,激活大量的存量房用于出租,是见效快的一种方式。

其二是继续三四线甚至五六线城市去库存。

23日的全国住房城乡建设工作会议的信号其实很明显,未来对三四线城市的支持力度仍然很大,特别是在房贷和利率层面,仍然会维持当前的水平。房贷利率涨的是一二线城市,首付比例涨的也只是一二线城市。

明年工作重心是“县城”,鼓励买房,无非是三个措施。

一是给一些配套的福利。这方面最常见的是安排子女入学,现在县城里买房的除了改善需求之外,农村人进城买房这一块应该会加大力度,他们在县城里买房,最看重的也是子女入学。

二是税费减免和购房补贴。我们预计明年还会有更多小城市给予契税等方面的减免,购房补贴也会有,但都是阶段性的,不会一直持续下去。

三是在贷款方面给予支持。这其实是大头。城里人置换购房问题不大,反而现在农村人买房,最缺的其实还是房款。这方面其实还得靠土地,农民手中的土地。

12月1日,国土部开会,33个市县土改试点延期。本来是今年年底到期,但已经出了一些效果和经验,需要继续试点。这次土改的重点是盘活农民手中土地,让农民获得红利。

目前农村“两权”(农村土地承包经营权和农民住房财产权抵押贷款)抵押试点已经延期,预计到2018年,土地确权结束,农民可以自愿有偿转让,主动进城。

不管农民愿不愿意,现在已经是朝着这个方向走了,一旦预期契合,必定会有部分农民选择有偿转让后进城购房。截至2016年9月末,两权抵押贷款余额分别是141亿元合128亿元。如果仅计算农村集体建设用地,2.5亿亩,每亩80万元计,大概要盘活200万亿。

2000-3000块钱的月收入和4000-5000块钱一平米的房价。这大概是大多数三四线和县城最典型的写照了。

随着去库存深入到县城,这些地方的房价还会涨。在农民土地没有入市之前,买房透支的是长辈的养老钱,农民土地入市后,不少人买房消耗的将是最后最重要的资产。

 

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标签: 宅基地 买房
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