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多方持续发力围剿楼市 房地产市场降温明显

中国商报   2017-06-10 16:46

[摘要] 据不完全统计,截至今年5月,共有60个地级以上城市和超过30个区县累计发布楼市调控政策已超过160余次。如今转眼间到了年中,楼市调控的力度依然没有丝毫减弱的意思。自进入6月以来,已有多方力量开始“围剿”楼市,这让初夏的房地产市场着实“暖”不起来。

随着今年楼市调控政策的不断升级,曾经的上涨楼市开始逐渐回归平静。据不完全统计,截至今年5月,共有60个地级以上城市和超过30个区县累计发布楼市调控政策已超过160余次。如今转眼间到了年中,楼市调控的力度依然没有丝毫减弱的意思。自进入6月以来,已有多方力量开始“围剿”楼市,这让初夏的房地产市场着实“暖”不起来。

多方持续发力围剿楼市 房地产市场降温明显

多个城市房贷再收紧

近日,北京、上海、广州等地的多家银行再次收紧了房贷政策。

据了解,部分银行首套房贷款利率已经回归至基准利率的水平,甚至有个别银行的首套房贷款利率已经执行至基准利率的1.1倍。在二套房方面,据报告显示,工行、农行、中行等多家银行将二套房贷款利率调升至了基准利率的1.2倍,民生银行更是上升至了基准利率的1.3倍。

房贷利率的一再上调,意味着新的贷款申请人将以更高的成本从银行获得购房资金。根据测算,如果首套房贷款利率由基准利率再上浮10%,也就意味着购房者每贷款100万元,月供将增加近300元。

一位银行界人士表示,对于房贷申请人来说,利率上浮只是增加了购房的成本,但更严重的影响却是购房资格的丧失。“现在是除了政府出台政策,让部分人群直接丧失了购房资格外,银行还会通过金融的调控手段,让一些即便是符合购房政策的人也实质性地丧失了购房的资格。”所谓的实质性地丧失购房资格,主要表现在因银行房贷额度紧张,导致暂停部分房贷业务或延长房贷的审批及放款时间,从而使部分购房者丧失购房资格。

北京银行东城区一支行的业务人员表示,现在房贷放款一般需要2至3个月,因为一般总行每月批的房贷额度都不足房贷申请规模的两成,所以现在申请房贷的难度很大。

而工商银行一支行的个人贷款中心人士也表示,今年以来,央行对各家银行的房贷投放节奏有严格的控制,“今年以来房贷额度不断收紧,我们现在一般是在放今年2月批下来的贷款,但也有去年8月批下来的房贷,到现在还没放款的。”

此外,万科董秘朱旭还透露,由于银行信贷政策的收紧,使万科客户目前的认购资格受到了很多的限制,其中银行对住房按揭贷款额度发放的限制,使客户认购后放弃签约的情况有所增加。

调控浪潮再度来袭

从6月开始,多地的调控政策陆续发布。

5月31日深夜,广东佛山市住建局再次发布了限购新政:自6月1日起,佛山二手房也限购,非佛山户籍居民家庭在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套。

6月1日,浙江温州市明确要求已开盘销售的项目未经价格主管部门批准,不得随意调整价格或取消优惠幅度。同日,湖南长沙市房屋交易管理中心也发布了《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》。

6月2日,江苏徐州市政府通过官方微博发布了楼市调控新政,文件共分为七大项16条意见,包括权属登记2年内限售、备案3个月不得涨价、增加宅地供应等调控措施。

6月3日,河北廊坊、邢台齐发楼市调控新政。廊坊指出,非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。要努力把房价调控至2016年10月的水平,确保房价环比不增长。邢台方面也发布了《邢台市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知指出,房价过高、上涨过快的县(市)政府,要适时进行阶段性限购工作;对房价上涨过快、房地产市场稳控不力的县(市、区)政府和相关部门要进行通报、约谈、问责。

值得注意的是,除了“限购”等政策,土地市场调控也成为楼市调控的又一“杀手锏”。

6月2日,南京市国土局共挂出11宗地块(其中3幅宅地),总用地面积达36.15公顷,实际出让面积为30.47公顷,而此次土地出让与以前较大的变化是出让方式的改变,即沿用了多年的摇号被取消。对于取消摇号之举,南京多家房企负责人表示了赞许,认为这有助于地价的稳定及楼市的发展。

除了改变土地出让方式外,据统计,目前至少有十多个热点城市开始限制地价,在土地拍卖时要求开发商自持一定的比例。

6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到了41%、36%和36%。同日,天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让,要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下,直接竞报自持住房建筑面积,而不再竞报土地价格。

有业内人士认为,目前,一些热点城市推出主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等这些措施都会给土地拍卖市场降温,这将对楼市的健康发展起到良好的作用。

北京是较早提出控制地价的城市。在政府的严厉调控下,北京的土地市场格局已然生变。如今年5月下旬,北京出让两宗商办用地,其中北京市丰台区丽泽金融商务区南区D-01地块B4综合性商业金融服务业用地遭遇流标,这是继2015年11月高教园区9号地流标后,时隔一年半北京再现流标土地。

此外,上海也在收紧地价,对宅地首次尝试招标拍卖复合模式;广州也为控制地价实施“一地一策”,组合使用“限地价、竞配建”“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”等多种竞价方式。

业内人士认为,一旦地价被摁住,房价就会失去上涨的动力,如果再加大土地供给,楼市就能够平稳发展了。

房地产市场降温明显

在楼市里有一个说法叫“红五月”,但是今年5月的房地产市场却格外冷清。

据伟业集团市场研究院数据统计,5月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签2912套,同比2016年5月下降了38%。此外,据中原地产的较新数据显示,广州今年5月楼市的总体成交量创下近两年的新低,5月1日至29日广州仅成交一手住宅6326套,是自2011年广州调控以来5月成交的第二个低点。

房地产市场的降温也让房企们很“受伤”。

据数据显示,截至今年5月,在销售业绩排行前十名的房企中,有7家房企5月销售业绩环比出现了下滑。

6月5日,朱旭万科的5月销售业绩电话会议上表示:“公司对下半年房地产市场发展保持谨慎态度,未来的形势可能会比想象中更严峻。”

万科的近期业绩公告显示,公司5月实现销售面积242万平方米,销售金额为358.9亿元。值得注意的是,万科5月的销售金额环比4月下降了14.3%,销售面积环比下降了16.4%。此外,来自的统计数据显示,除了万科外,碧桂园、保利、绿地、龙湖、中海、绿城、华夏幸福、新城控股、万达等房企的销售金额环比均出现了不同程度的下降。

而据中国物流与采购联合会、国家统计局近日公布的数据显示,在5月的非制造业PMI行业数据中,房地产业商业活动指数连续3个月环比回落,新订单指数创年内阶段性低点,均在50%以下。同时,销售价格上升势头有所放缓,销售价格指数连续两个月环比回落。企业预期也趋于谨慎,业务活动预期指数连续两个月回落。在业内人士看来,这样的指数变化表明房地产相关调控政策效应已经有所显现。

 

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